Resolução de disputas imobiliárias: mediação, arbitragem e cláusulas escalonadas

Conflitos são inevitáveis em um setor com tantos agentes, contratos e variáveis técnicas. A diferença está em como lidar com eles. A resolução adequada de disputas começa na prevenção, contratos claros, due diligence robusta e comunicação transparente, e se estende à escolha do método mais eficiente para cada tipo de controvérsia.

A mediação, regulada pela Lei 13.140/2015, é um caminho consensual que preserva relacionamentos e pode produzir soluções criativas, especialmente em conflitos sobre prazos de obra, qualidade e alterações contratuais. Mediadores com conhecimento do setor ajudam as partes a redesenhar cronogramas, repartições de custos e contrapartidas de forma pragmática.

A arbitragem (Lei 9.307/1996) se mostra vantajosa em contratos de maior complexidade e valor, onde sigilo, celeridade e especialização do tribunal arbitral são decisivos. Disputas societárias de SPEs, cláusulas financeiras sofisticadas e questões técnicas de engenharia e construção encontram na arbitragem um terreno mais adequado do que a justiça estatal, em muitos casos.

Cláusulas escalonadas combinam negociação direta, mediação e arbitragem (ou judiciário) em sequência, com prazos e etapas definidos. Esse desenho reduz a judicialização prematura e cria incentivos para acordos. É essencial prever pontos de corte claros, para evitar que o procedimento vire um labirinto sem fim.

A escolha da câmara arbitral, sede da arbitragem, idioma, regras aplicáveis e número de árbitros impacta custo, prazo e qualidade da decisão. Também merece atenção a previsão de tutelas de urgência, seja perante o tribunal arbitral, seja, quando necessário, perante o Judiciário, de forma coordenada e respeitosa à convenção arbitral.

No contencioso judicial, a organização de provas técnicas e documentais é determinante. Laudos, e-mails, relatórios de obra e registros fotográficos, quando estruturados desde o início da relação contratual, encurtam o caminho para uma decisão justa. A gestão do litígio deve considerar, além do mérito, os efeitos econômicos e reputacionais da disputa.

Custos e prazos precisam ser geridos com transparência. Um mapa de riscos processuais, probabilidades de êxito, cenários de acordo e provisões contábeis realistas permitem que a disputa seja tratada como um projeto, com metas e checkpoints. Isso evita surpresas e dá previsibilidade ao fluxo de caixa.

Em síntese, escolher o método certo e preparar-se tecnicamente para ele costuma ser metade da vitória. O restante é disciplina processual, foco no interesse de negócio e abertura para soluções mutuamente vantajosas quando fizer sentido.

Dra. Ellen Vanali OAB/PR 65.865  Advogada com ampla experiência em Direito Imobiliário 

Dr. Leandro Jesuíno da Silva OAB/PR 65.596 | OAB/SP 504.949 Advogado com ampla experiência em Direito Empresarial